Методы оценивания объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости
объектов недвижимости:
- метод инвестиций;
- метод остатка;
- метод капитализации дохода и прибыли;
- методы, основанные на анализе потоков наличных средств;
- метод сравнения;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- затратный метод и др.
Методы оценивания объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости
объектов недвижимости:
- метод инвестиций;
- метод остатка;
- метод капитализации дохода и прибыли;
- методы, основанные на анализе потоков наличных средств;
- метод сравнения;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- затратный метод и др.
Аналог объекта оценки имущества
Аналог объекта оценки имущества - объект сходный или подобный оцениваемому
имуществу.
Доходный метод
Profit method
Доходный метод - метод определении стоимости коммерческой недвижимости, основанный
на капитализации или дисконтировании денежного потока от использования
недвижимости, который ожидается в будущем. Оценка стоимости недвижимого имущества
по доходному методу отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в
покупку, в течение осязаемо короткого срока.
Затратный подход к оценке стоимости
Costs approach to value
Затратный подход к оценке стоимости - метод оценки стоимости недвижимости, согласно
которому стоимость недвижимости определяется оценкой затрат на приобретение
свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений,
необходимых для того, чтобы создать недвижимость равной полезности.
В основе затратного метода лежит предположение, что рациональный потенциальный
собственник не будет платить за рассматриваемую недвижимость сумму большую, чем
затраты на создание заменяющей ее недвижимости.
Коэффициент валового дохода
Gross income ratio;
Gross earnings ratio
Коэффициент валового дохода - отношение рыночной стоимости недвижимости к валовому
годовому доходу, приносимому данной недвижимостью.
Коэффициент валового дохода может использоваться как средство оценки рыночной
стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке.
Метод остатка
Remainder method
Метод остатка - метод оценки недвижимости, основанный на прогнозировании будущей
прибыльности объекта недвижимости, в развитие которого предполагается делать
капиталовложения.
Оценка стоимости объекта недвижимости определяется как сумма:
- затрат на развитие этого объекта;
- затрат на приобретение, покупку или аренду земельного участка;
- приемлемой для инвестора или организатора проекта прибыли, приносимой объектом за
определенный период.
Метод остатка относится к группе комбинированных методов оценивания.
Метод прямого сравнительного анализа
Method of direct comparative analysis
Метод прямого сравнительного анализа - метод оценки недвижимости, основанный на
прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными объектами,
которые были проданы или выставлены на продажу.
Метод прямой капитализации
Direct capitalization basis
Метод прямой капитализации - процедура оценки недвижимости, согласно которой
стоимость объекта недвижимости:
- прямо зависит от текущей стоимости всех будущих чистых доходов, порождаемых этой
недвижимостью;
- определяется как частное от деления чистого дохода на коэффициент капитализации.
Норма капитализации
Capitalization rate
Норма капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к чистому доходу от
ее функционирования. Норма капитализации экономически отражает срок окупаемости.
Объект сравнения имущества
Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется
для расчета стоимости имущества.
Процедура оценки имущества
Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процессы:
- сбора и анализа данных;
- проведения расчетов стоимости имущества; и
- оформления результатов оценки.
Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного
анализа продаж и доходный подход.
Прямая капитализация дохода
Direct capitalization of income
Прямая капитализация дохода - метод оценки недвижимости, основанный на
предположении, что ее текущая рыночная стоимость:
- напрямую зависит от чистого годового дохода, получаемого от ее функционирования;
- равна потенциальной возможности получить доход в будущем после вычета
операционных расходов.
Считается, что прямую капитализацию дохода целесообразно применять к жилым зданиям,
офисам, складам и магазинам.
Скорректированная цена имущества
Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после
ее корректировки на различия с объектом оценки.
Согласование результата оценки
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании
результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Стоимость замещения имущества
Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату
оценки.